政策组合拳持续发力，市场分化中孕育新机，中国房地产正经历从规模扩张到品质竞争的深刻变革。

时隔十年召开的中央城市工作会议为房地产行业定下转型基调，提出五个“转变”和五个“更加注重”，宣告行业从增量扩张迈入存量提质与保障并行的新时代。

最新数据显示，上半年全国商品房销售面积同比下降3.5%，销售额下降5.5%，但房企国内贷款同比增长0.6%，“白名单”项目贷款达6.7万亿元，政策效果逐步显现。

市场结构分化日益明显：一线城市核心区现房去化周期缩短至8个月，三四线城市库存仍高企；北京新房成交同比增长11.9%，深圳新房成交增长41%，而全国商品房待售面积仍高达7.69亿平方米。

01 政策组合拳显效，市场分化加剧

上半年中央和地方密集出台政策组合拳，全国超160个省市（县）推出340余条房地产优化政策。5月7日，央行将5年期以上LPR下调至3.50%，5年以上首套公积金贷款利率降至2.60%，创历史最低水平。

在需求端，北京自7月起将非京籍家庭购房社保年限要求从5年降至3年；武汉对二孩、三孩家庭分别给予6万和12万元购房补贴；义乌针对首套房提供1000元/平方米补贴。

供给端政策同样发力。专项债收购存量商品房成为重要手段，浙江、四川已发行专项债19.2亿元用于收购存量房；广州通过专项借款收购存量商品房超6000套用于安置。

政策效果在土地市场率先显现。上半年TOP100房企拿地总额同比增长33.3%，北京成功出让22宗地块，同比增长15.79%；上海19宗商品住宅地块中15宗溢价成交，7宗溢价率超30%；杭州土地出让金达1160亿元，溢价率35.5%。

02 “好房子”引领行业品质革命

5月1日，新版《住宅项目规范》正式实施，标志着“好房子”建设从政策要求走向市场实践。中央政治局4月会议强调“加大高品质住房供给”，6月国常会进一步要求将“好房子”建设纳入城市更新机制。

品质升级成为房企破局关键。58安居客研究院调研显示，61.6%的购房者将“居住舒适度”作为购房首要因素。北京、杭州等地已开展高品质住宅试点，成都36㎡LOFT项目通过空间优化实现“职住一体”，空间利用率提升至180%。

绿色建筑从政策要求变为市场刚需。2025年城镇新建建筑将100%执行绿色标准，北京、重庆等地要求绿色建材应用≥70%。金隅集团试点项目通过光伏一体化、被动式设计实现能耗降低65%，绿色住宅溢价率达10%-15%。

智能化同样成为标配。北京试点项目引入智能家居系统，住户满意度达92%；广州高端项目通过社区APP实现报修、缴费等“一键办理”，业主满意度达95%。

03 城市更新与保障房双轨并进

中央财政计划投入200亿元支持20个城市更新示范城市，重点投向地下管网、老旧小区等六大领域。与2015年棚改货币化不同，本次强调“留改拆并举”。上海戴家浜城中村通过“整治提升+功能置换”保留历史风貌，引入文创产业创造就业岗位，避免大拆大建推升房价。

这种模式预计带动社会资本投入超万亿元，形成“政府引导、市场运作”的可持续机制。

保障房建设加速推进。“市场+保障”双轨制下，北京2025年计划竣工保障房8万套，其中5万套为保障性租赁住房；郑州通过专项债筹资100亿元，收购260万平方米存量商品房转化为保障房。

慈溪试点配售型保障房，售价低于市场价30%，面向无房工薪家庭。这种多层次供给体系，既消化库存又保障民生，预计2025年全国保障性住房竣工量占比将达25%。

04 房企转型三大路径突围

面对行业变局，头部房企加速战略调整。华润置地长租公寓营收占比达15%，REITs年化收益率5%-7%；建发房产投入10亿元研发超低能耗技术；越秀地产通过“工改科创”模式实现项目增值30%。

这些转型帮助TOP10房企在上半年销售额逆势增长8%。

区域布局呈现“聚焦城市群与县域市场”的双轮驱动。上半年30城新房成交占比58%；县域市场潜力巨大，全国1564个县城镇化率低于60%，碧桂园等企业通过标准化产品下沉，县域项目销售额增长8%。

融资端则呈现“冰火两重天”。上半年信用债发行中，央国企占比超90%，保利发展、华润置地融资成本低至2.71%；民企仅4家发行债券，融资成本高达8.6%。不过债务重组取得突破，协信、金科通过削债+战投模式完成重整，为行业提供风险化解范本。

05 下半年展望：政策与品质共振

随着6月13日国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，下半年政策有望继续加码。中指研究院政策研究总监陈文静预计，政策将围绕“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”全力落实已出台措施。

58安居客研究院院长张波认为，需求端房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策；供给端“好房子”建设标准将进一步落实，城市更新和保障房建设加速推进。

市场将继续呈现结构性分化。中指研究院指出，“好城市+好房子”具备结构性机会，但市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。核心城市高品质项目与二手房市场仍将引领复苏，成都、杭州等新一线城市凭借“好房子”供应和人才政策，成为需求外溢主要承接区。

房地产行业转型的齿轮已经转动。当政策红利遇上品质革命，当保障房托底民生、城市更新焕发活力，中国居住形态正经历从“住有所居”到“住有优居”的历史性跨越。

下半年，随着“好房子”标准细化落实，更多房企将转向运营服务、绿色科技和产城融合。行业阵痛期虽未结束，但那些率先读懂政策、重构商业模式的企业，终将在变革浪潮中破浪前行。