先说政府公布的数据。

根据国土交通省公开的调查：在东京都整体则为3.0%。2025年上半年，东京23区的新建公寓中，海外居住者取得比例为3.5%。

这个数据听上去并不夸张，甚至有点低。但这里最关键的点在于：

这个数字只统计了“海外居住者”。

也就是说，只有居住地址在日本境外的个人或法人购买新房，才会算进外国人数据。

那问题就来了：那些在日本工作的外国人呢？那些拿了永住的外国人呢？那些通过日本公司名义买房的外国人呢？

通通没有算进去。

这两天还有一组数据，很多日本媒体、包括在日华人引用来证明日本政府管理外国人购房的不正确性。

官方数据：

2025年上半年，海外居住者在东京23区买的新建公寓数量是去年同期的2倍。

其中台湾地区：192件；中国大陆地区：30件，新加坡：21件，香港地区：15件。

结论：并不存在“中国人压倒性买爆“的情况。

再看“投机倒卖”：转卖率（短期转售）只有 1.3%，远谈不上是大规模投机。

其实也是同样的问题，这里指统计了海外外国人购买的部分。没有统计在日外国人购入的部分。海外购入，大多数是为了资产配置、并不会短期转卖，而在日本的本土的外国人则短期转卖比例可能更高。

所以我们可以得出一个非常重要的结论：

国土交通省官方的数字并不是外国人购房总量，而是冰山一角。

那么现实情况可能完全不是3.5%。

如果你长期关注东京房产，在行业内普遍认为外国人购房占比远高于政府统计。

不动产调查公司“东京Kantei（东京简易房价指数）”的研究员高桥雅之就非常直接的说：国土交通省的数据太温和了。

三菱UFJ信托银行针对大型开发商的调研显示：

千代田区/港区/涩谷区，外国人购房占比约为19%。其他20区外国人购房占比约为12.7%。

也就是说，在千代田、港区、涩谷，几乎每卖出10套房子，就有2套落在外国人买家手里。这个数据和国土交通省的3.5%相比，这个差距已经不是一点点，而是五倍以上的出入。

为什么会有这种差距？

因为民间数据更接近“实际交易的客户类型”，而不是按住址筛选。换句话说，他们算的是“谁在买房”，而不是“谁在海外登记”。

这里的外国人，很多是在日本生活、工作、投资的外国人。

另一组关键数据也来自国土交通省：2025年上半年，新宿区的海外居住者购房比例达到了14.6%。比去年同期的1.7%暴增了近8倍。

当然由于不动产登记中不记载国籍，这次调查仍然是以“住所在海外的个人或法人”为对象而统计的。

也就是说，如果再把居住在日本的外国人买家都算进去的话，新宿区的真实外国人购房比例，很可能远超官方口径表现。

现在东京真正的外国购房规模到底有多大？谁都说不准。

这也解释了为什么业内要求政府公布更真实的数据，也解释了为什么日本正在推进国籍登记制度，未来购房国籍信息将逐步透明化。

我们来看看日本法务局登记的购房藤本，也就是相当于中国的房产证。

现在只需要登记转移的日期，转移的理由，所有者名字和住址。未来如果是外国人或者外国人的公司，可能会加上国籍。

当一个国家开始关注某件事，说明这件事的体量已经到了“值得管理”的程度了。

官方数据的低估、民间调查出入巨大、以及在日本居住的外国人没在官方数据中，基于以上和目前公开的信息与交易反馈来说，可以合理得出一个真实的区间判断：

东京外国人购房占比在10%-20%，核心六区可能无限接近20%。

这里也不是老冯瞎扯，而是基于现有的数据判断，且符合市场交易情况，是真实、稳妥、不夸张的结论。外国人在东京买房是一个已经发生、正在扩大、并被政策层面关注的趋势。

随着未来国籍登记制度落地，真实数据公布时，可能比现在呈现的更惊人，而那也许将成为东京房地产国际化的一次转折点。

那对于中国买房者和投资者来说，这不是恐慌信号，而是市场结构变化的开始，也意味着东京房产正逐步从“日本人买房市场”，走向“国际资产配置市场”。

未来的东京，更像纽约、新加坡或伦敦这样，成为全球资本配置的一部分。

而且本地刚需会继续存在，但国际资金正在加入战场。谁先意识到这一点，谁就更可能占据更好的入场位置。几年之后，我们回头再看2025年的这些数字，会发现那不过是故事的开头而已。

那时的数据，是国际化浪潮启动的起点，是改变东京房地产市场格局的前奏。

大家现在思考的问题，不应该只是一个比例，而是一个趋势，一个方向，一扇正在缓缓打开的门。